Immobilieneinkauf – klassisch und kreativ (die persönliche Strategie)

Wo findet man viele Immobilienangebote, die man durchforsten kann? Wie geht man am besten vor? Und wie ordnet man anschließend die vielen Quellen und nach welchen Kriterien?

Klar, Immobilienmakler, Immobilienportale und sicher auch Tageszeitungen kommen da als erstes in den Sinn. Aber es gibt noch zahlreiche weitere Möglichkeiten. Die folgende Zusammenstellung kann also nur einen Ausschnitt oder eine Richtlinie für eine geeignete Vorgehensweise darstellen. Seid kreativ, manchmal ergeben sich auch unerwartete Dinge. Möglicherweise hilft es sogar den Spieß einmal umzudrehen – ein eigenes Suchprofil erstellen!? Fakt ist, auch wenn es schwieriger erscheint, gute Einkaufsmöglichkeiten gibt es auch im aktuell scheinbar überbewerteten Markt.

Auch wenn der Aufbau und die strukturierte Vorgehensweise dieses Artikel einem Ratgeber für aktive Immobilieninvestoren gleicht, gelten diese Tipps ebenfalls für Eigenheimsuchende. Denn die Herausforderung der Marktsättigung und der gefühlten Überteuerung sind für beide Seiten identisch.

Ziel ist also, die persönliche Einkaufsstrategie zu entwickeln.

Klassische Einkaufsmöglichkeiten: Der Immobilienmakler

Was kann er und was kann er nicht? In vielen Regionen (tendenziell eher in Ballungsgebieten) läuft der Großteil des Immobiliengeschäftes über Maklerbüros. Daher sind sie oft die wichtigste Einkaufsquelle. So sehr man sich auch über die Maklerprovisionen beschweren mag, sie sind Bestandteil nahezu jeder Transaktion. Es hilft also nicht unbedingt weiter, sich nur darüber zu beschweren, sondern man sollte sich lieber darauf fokussieren, was mir ein Makler tatsächlich bringen kann. Alleine mit dieser Einstellung wird man aus der Arbeitskraft eines Maklers mehr für sich herausholen können. Es macht also Sinn die Provision immer mit einzukalkulieren. Rechnet sich der Deal mit der Provision? Gut, wenn nicht, dann wird eben weiter gesucht. Es kann kurzfristig funktionieren, wenn man seinen eigenen Preis anbietet. Sollte sich der Makler darauf einlassen ist das gut, es ist für die zukünftige Beziehung aber nicht unbedingt förderlich. Gerade wenn ich in einem speziellen Gebiet aktiv sein bzw. werden will, macht es Sinn, sich einen „Freund“ zuzulegen. Das wichtigste ist: gute Makler verdienen ihre Provision, weil sie es wert sind. Makler sind (meist) hervorragende Markteinschätzer und Vermittler! Sie „kanalisieren“ den anstehenden Deal – besonders, wenn es schwierig oder gar emotional wird, denn sie haben den notwendigen Abstand. Natürlich sollte man auch bewusst zuhören und zwischen den Zeilen lauschen, denn auch klar ist, dass ein Makler etwas verkaufen möchte.

Gute Kontakte verhelfen zur gewünschten Immobilie.

Es empfiehlt sich den regelmäßigen Kontakt zu Maklern der Region zu suchen und zu halten. Möglicherweise bieten sich auch langfristige Geschäftsbeziehungen an – viele Maklerbüros bieten auch die Verwaltung zu guten Konditionen an. Das kann man nutzen. Man muss sich nicht mit allen Maklern abgeben, man hat mit der Zeit ein Gespür dafür, wer geeignet ist, passende Objekte hat und wie der Ruf als Geschäftsmann ist. Wie man den Markt nicht nur mit Immobilien überblickt, sondern eben auch Angebote einzelner Makler findet und dauerhaft überwacht, erläutere ich im nächsten Teil (Anzeigenportale).

Natürlich ist auch der Makler optimal für den Empfang des persönlichen Suchprofils, aber man sollte keine allzu hohen Erwartungen heben, denn einen bevorzugten Status muss man sich wohl erst erarbeiten. Ist das aber erst einmal gelungen, ein besonderes Verhältnis aufzubauen, wird man schnell sehen, dass sich dieses lohnt. Makler haben ein wesentliches Problem: zahlungsunwillige Immobilienkäufer. Dem kann man direkt vorbeugen mit „Ich zahle Ihre Provision gerne, zügig, in voller Höhe und vorbehaltlos.“ Man kann sich leicht vorstellen sich damit von einigen Mitbewerbern abzuheben. Aber auch das Inaussichtstellen einer langfristigen Zusammenarbeit bei der Vermietung oder gar dem späteren Weiterverkauf der Immobilien kann durchaus motivierend sein. Also immer langfristig und kreativ denken – das Potenzial ist groß.

Klassische Einkaufsmöglichkeiten: Anzeigenportale (Online und Zeitungen)

Portale, wie immobilienscout24.de, immowelt.de, immonet.de, immopool.de und mehr sind eigentlich jedem ein Begriff, der sich etwas ernsthafter mit der Immobilienthematik auseinander setzt – man kommt quasi gar nicht an ihnen vorbei. Deswegen möchte ich hier eher ein paar Hintergrundinfos und vor allem Tipps zur Nutzung dieser Portale geben.

Diese Portale legen den jeweiligen Schwerpunkt immer etwas differenzierter, sie bieten aber allen Interessierten ein enormes Wissensspektrum an. Von regionalen Standortfaktoren über Mietspiegel bishin zu inzwischen ausgereiften Trendanalysetools. Immoscout24.de hat mittlerweile den mit Abstand größten Marktanteil und sollte daher unbedingt eine wesentliche Quelle der Immobilienrecherche sein. Nicht ganz so bekannt sind andere, oft übergreifende Portale, wie nestoria.de und immobilo.de. Diese Portale bedienen sich der Daten mehrerer (teilweise zahlreicher) Immobilienportale und fassen diese in ihrem Datenbestand zusammen.

Weiterhin nicht zu unterschätzen sind auch heute noch Tageszeitungen, lokale Zeitungen, Anzeigenblätter, Anzeigenportale jeglicher Art sowie die in diesem Zusammenhang eher weniger bekannten eBay-Kleinanzeigen. Ich habe es bereits an anderer Stelle erwähnt, meiner Meinung nach steigt deren Bedeutung nach dem neuen Bestellerprinzip auch wieder an.

In der Praxis werden Sie vermutlich viele dieser Plattformen nutzen, wenn auch nicht alle. Wegen der sich überschneidenden Daten ist das auch nicht notwendig bzw. sinnvoll. Welche dieser Portale sich am besten eignen, erfährt man durch intensives Testen und Ausprobieren, denn in jeder Gegend gibt es den einen oder anderen Schwerpunkt.

Hinweis:

Ein besonderer Tipp von mir ist das Anlegen und Abspeichern eigener Suchprofile mit entsprechender Registrierung. Damit erhält man täglich die neuesten Angebote automatisch per E-Mail. Gerade mit der Anlage von verschiedenen, sich überschneidenden Suchprofilen, die man mit der Zeit verfeinert, können schnell, kostenfrei und effektiv einen kompletten Marktüberblick liefern.

Der Nachteil dieser Methode ist allerdings, dass man auf diese Weise von interessanten Immobilienangeboten meist gleichzeitig mit tausend anderen Mitbewerbern erfährt. Sobald man eine E-Mail mit einem Angebot erhält, ist es nämlich „öffentlich“.

Für den Einstieg in einen (neuen) Immobilienmarkt ist diese Methode jedoch sehr gut geeignet. Damit lernt man vor allem die immer wieder erscheinenden Marktplayer kennen und welche Immobilientypen zu welchen Preisansätzen angeboten werden. Auch den verschiedenen Parallelmärkten (Einfamilienhäuser, Mietwohnungen, etc.) und den Vermarktungszeiträumen sollte man einen hohen Grad an Aufmerksamkeit widmen. Denn alles gibt irgendwo Rückschlüsse auf die Umsetzbarkeit des eigenen Vorhabens.

Klassische Einkaufsmöglichkeiten: Privatverkäufer

Auch wenn hier immer (egal ob Käufer- oder Verkäuferseite) viele Emotionen im Spiel sind, die den Prozess mühselig werden lassen, sind auch diese geeignete Einkaufsquellen. Durch die immer vielfältigeren Möglichkeiten werden in Zukunft Privatverkäufer vermehrt den Makler meiden. Auch wenn das Bestellerprinzip nicht für Kauf und Verkauf gilt, besteht für viele Vermieter der Anreiz auf einen Makler zu verzichten (da nach neuer Rechtsprechung der Auftraggeber die Courtage zahlen muss). Wenn sich dann der Vermieter einmal mit gewissen Tools auskennt, behält man diese auch für den Verkauf bei – aber das ist nur eine Vermutung. Verkaufsbereite Privatverkäufer findet man auf vielen Wegen, man sollte Ihnen aber aufgrund oben genannter Argumente besondere Aufmerksamkeit schenken.

Ziel muss sein, die Motive des Verkäufers herauszufinden. Alleine hier erfährt man viel über die Hintergründe des Verkäufers. Hat er es eilig? Oder ist gar besonders großer Druck vorhanden? Dies ist oft bei persönlichen Ereignissen wie Scheidung, Krankheit oder beruflich veranlasstem Umzug der Fall. Unter solchen Bedingungen wird man oftmals tatsächlich verkaufsbereite Verkäufer mit der entsprechenden Bereitschaft finden, preislich entgegenzukommen – „Der motivierte Verkäufer“. Es kommt allerdings auch oft vor, dass Privatverkäufer den Markt nur „antesten“ möchten, also gar nicht oder nur mit großem Anreiz (und hohem Preis) verkaufsbereit sind. Sicher liegt sofort auf der Hand, auf wen man sich konzentrieren sollte. Nicht ohne Grund ist die Scheidung „Maklers Liebling“.

Kreative Einkaufsmöglichkeiten

Hier sind Ideen gemeint, auf die man vielleicht nicht sofort kommen würde. Viele behaupten, dass die sehr guten Angebote erst gar nicht bei den Anzeigenportalen erscheinen oder von den Maklern direkt an die Stammkundschaft weitergereicht werden. Wie kann ich also auf mich aufmerksam machen bzw. wie kann ich mir einen Vorteil gegenüber den anderen Marktakteuren verschaffen?

Kreative Einkaufsmöglichkeiten: Das eigene Suchprofil

Was will ich und wie mache ich auf mich aufmerksam?

Es gilt nun, die (realistisch einkaufbare) Wunschimmobilie so genau wie möglich zu definieren. Im ersten Schritt sollte man sich dabei konkret auf die Zielimmobilie selbst fokussieren, die in die Strategie bzw. zum „Etappenziel“ benötigt wird. Anschließend sollten detailliertere Angaben folgen, die auch eine gewisse Spannbreite zulassen. Wenn man beispielsweise auf ein 5-Parteienhaus aus ist, sollte man ein 4- oder 6-Parteienhaus nicht von vorne herein ausschließen. Damit wird die Trefferwahrscheinlichkeit deutlich erhöht. Exemplarisch verlinke ich hier mein eigenes Suchprofil als eine Möglichkeit der Umsetzung.

Das ist nun der Fokus. Es empfiehlt sich nicht zu viel in die Anzeige reinzupacken, lieber mehrere Anzeigen schalten (bspw. eine für Gewerbeobjekte und eine für Wohnimmobilien). Das Suchprofil sollte klar gegliedert und ansprechend gestaltet sein. Möglich sind natürlich auch Bilder, nur muss man bedenken, dass Bilder von Wunschobjekten (sie sind ja nicht die tatsächlich gewünschten Objekte) bei der Zielperson wieder ganz anders wirken können – sie sind also meiner Meinung nach eine starke Konkretisierung. Auch Hinweise zur Maklerprovision und die genauen Kontaktdaten gehören in ein gutes Suchprofil. Das Suchprofil ist der Dreh- und Angelpunkt für den Immobilieneinkauf. Es hilft , sich mit der Zeit über die „Zielimmobilie“ immer klarer zu werden. Vor allem aber wird es beim strategisch organisierten Immobilieneinkauf einen unschätzbaren Dienst erweisen.

Wo platziere ich meine Anzeige?

Je präsenter natürlich umso besser. Ein Link zum Profil z. B. in der E-Mail-Signatur, auf der Homepage oder es einfach jedem Interessierten in die Hand drücken – Verteilt es, es soll gelesen werden! Wer besonders mit der Zeit geht nutzt Social-Media-Kanäle wie Xing, Facebook, Google+ und Twitter!

Insolvenzverwalter und notleidende Objekte

Auf diese Methode wird man gedanklich vermutlich zuletzt stoßen, aber sie ergibt durchaus Sinn. Wie man sich vorstellen kann, herrscht bei einem Insolvenzverwalter oder bei notleidenden Objekten ein höherer Verkaufsdruck. Und genau diesen kann man sich zu Nutze machen.

Man kann aber nicht einfach bei den Insolvenzverwaltern in der Umgebung anrufen und nach verfügbaren Immobilien fragen. Höchstwahrscheinlich wird man über die nette Dame am Empfang nicht hinauskommen, denn Insolvenzverwalter dürften die meistbeschäftigen Menschen überhaupt sein. Ein guter (indirekter) Weg kann jedoch das persönliche Netzwerk sein, eventuell mit persönlichen Empfehlungen. Behutsamkeit ist hier wohl eine Tugend.

Das soll sie vorerst gewesen sein – die mögliche Vorgehensweise beim Immobilieneinkauf. Schreibt mir gerne weitere Anregungen oder Kommentare. Auf Wunsch oder je nach Umsetzbarkeit können auch eure Tipps und Hinweise gerne hier diskutiert und veröffentlicht werden.